[책 요약] 수많은 부동산 전문가들의 멘토, 아기곰의 재테크 불변의 법칙(2편)

3.부동산 투자를 위한 지침

현재의 주택 보급률은 높은가? 아직은 그리 높은 편은 아니다. 2019년 말 기준으로 우리나라 주택 보급률은 104.8%로 110~120%에 이르는 선진국에 비하면 낮은 수준이다. 특히 수도권은 99.2%로 100%도 되지 않는다. 만약 현재 주택 보급률이 높아서 집이 남아돈다면, 전세난이 벌어지지도 않았을 것이다. 더구나 정부에서 발표하는 주택 보급률은 허물어져 가는 낡은 집을 포함한 전체 보급률이다. 사람들이 원하는 지역에 원하는 주거 형태의 주택을 보급하기에는 아직도 요원하다. 특히 인기 지역의 땅은 일정하다. 공급을 하고 싶어도 할 수가 없는 것이다.

 

고령 사회라는 것은 고령자의 비율이 14%를 넘는 사회를 말한다. 우리나라는 2017년에 고령 사회에 진입하였다. 2020년 기준으로 미국 등 67개 국가는 이미 고령 사회로 분류된다. 이 비율이 21%를 넘으면 초고령 사회라 하고, 전 세계에서 모나코, 일본, 독일, 이탈리아를 포함한 13개 국가만 초고령 사회로 진입했다.

 

강남구와 서초구를 강남 업무 중심지, 종로구와 중구를 강북 업무 중심지, 그리고 영등포에 있는 여의도 업무 중심지, 이렇게 3대 업무 중심지라고 한다.

 

2002년 대비 2019년까지 17년간 강남구와 서초구에 있는 강남 업무 중심지는 일자리가 33만 780개가 늘어났다. 무려 41%가 증가한 것이다. 반면에 종로구와 중구에 위치한 강북 업무 중심지는 일자리 증가가 3만 8,740개에 그쳐, 증가율이 6%밖에 되지 않았다. 그만큼 주택 수요 증가가 적었다는 뜻이다.

 

2000년대 중반 이후 네이버, KT, 서울대 병원 등 굵직한 기업들이 분당으로 이전하면서 주민 수 대비 일자리 비율이 높아지기 시작하였다. 그러다 2012년부터 시작된 판교테크노밸리 입주를 계기로 2019년에는 그 비율이 62.4%에 이르게 되었다. 경기도 평균인 40.1%는 물론 서울 평균인 53.7%를 훌쩍 넘어 버린 것이다. 예전에는 서울로 출근하는 사람이 훨씬 더 많았다면, 지금은 서울에 살면서 판교테크노밸리로 출퇴근하는 직장인도 많이 늘어난 것을 볼 수 있다.

 

교통

강남 업무 중심지가 있는 강남구와 서초구로 71만 명, 강북 업무 중심지라고 불리는 종로구와 중구로 53만 명, 여의도 업무 중심지라고 불리는 영등포구로 25만 명의 직장인이 출퇴근하는 것으로 추정할 수 있다.

 

학군

사교육을 통해 단순히 시험 점수 몇 점 더 받는 것이 중요한 것이 아니라 자녀에 미치는 영향 때문에 학군이 중요한 것이다. 초등학교까지는 자녀에게 부모님의 영향이 가장 크다. 특히 엄마의 영향이 절대적이라 할 수 있다. 그러나 틴에이저가 되면 아이들은 부모님이나 선생님의 말보다는 친구나 또래의 말이나 행동에 더 영향을 받는다.

2010년부터 학교별 성적이 공개되면서 학군의 차이를 객관적으로 비교할 수 있는 기준이 생기게 되었다. 학업 성취도 평가와 특목고 진학률이 그것이다.

 

인구 1,000명당 승용차 등록 대수를 보면 1986년에는 16.1대였던 것이 2016년에는 338.3대로 30년 동안 21배나 급증했다. 30년 전에 지은 아파트의 주차 공간이 그 당시에는 100대면 충분했다면, 지금은 2,100대분이 필요하다는 의미이다.

 

서울의 경우 아파트 분양가가 1,000원이라면 그중 600원은 땅값이다. 나머지 400원 중 250원은 건설 노무비, 설계 용역비, 감리비, 건설사 간접 비용 및 이윤, 각종 세금 등 부가가치가 차지한다.

 

최근 실거래가보다 10% 이상 비싼 가격에는 거래를 하지 않는 것이 좋다. 아무리 뛰어난 호재라 할지라도 거래량이 뒷받침되지 않으면 사상누각에 불과하며, 단기간의 급등은 오버슈팅Overshooting의 위험성이 많기 때문이다. 거래량이 많다는 것은 같은 처지에 있는 사람이 많다는 의미이므로 이런 단지는 향후 하방경직성을 띄게 된다. 최근 실거래가보다 10% 이상 비싼 가격이 지속될 경우 이미 그곳은 투자에 늦은 곳이므로 다른 지역을 찾아보는 것이 현명하다.

 

한국은행에서는 매월 마지막 주에 소비자 심리 지수CSI의 한 항목으로 주택 가치 전망 지수를 발표하고 있다. 전국에 있는 일반인을 대상으로 조사를 하는데 샘플 수가 2,000명 이상으로 진행되기 때문에 신뢰성이 높다고 할 수 있다. 통계학에서 샘플 수가 1,000 이상이면 신뢰도가 높아진다고 한다.

 

투자 수익을 올리기 위해서는 쌀 때 사고 비쌀 때 팔아야 한다. 말은 쉽지만, 집값이 떨어진다고 남들이 외면하는 비수기에 집을 사기 위해서는 공포를 극복해야 하고, 집값이 더 오를 것이라는 기대감이 시장에서 넘칠 때 집을 팔기 위해서는 탐욕을 자제해야 한다. 이런 이유로 탐욕과 공포를 억누르는 것을 투자의 가장 큰 덕목으로 꼽는 것이다.

 

상대방이 부르는 호가를 다 주고 사라는 이야기가 아니다. 현재 형성되어 있는 시장가는 수많은 사람들의 이해관계가 얽히고설켜서 힘의 균형점을 이룬 것이다. 이 균형점이 위로 조정될 것인지 아니면 아래로 조정될 것인지는 그때 당시의 경제 상황에 따라 달라지겠지만 그 기준점마저 인정하지 않는다면 내 집 마련은 요원한 일이 될 것이다.

 

 

상승장

첫째, 과거 시세에 너무 연연해하면 곤란하다. 현재 시장가는 현재의 시장 상황을 정확히 반영하는 것이다.

둘째, 판단은 신중하게 행동은 빨리 해야 한다. 신중하게 판단한다고 하면서 결정을 하지 못하고 꾸물거리는 경우가 많다. 이런 사람은 판단할 시간이 더 필요한 것이 아니라 시장 상황이 변하기를 기다리는 것이다.

셋째, 상승장에서는 일시적 1가구 2주택 전략을 활용해야 한다.

넷째, 무조건적인 추격 매수는 지양해야 한다. 시장에 매물이 사라지고 매수 경쟁자들이 많아지면 집을 거래해 본 적이 없는 무주택자의 경우에는 심리적으로 상당한 압박감에 시달리게 된다

 

하락장

첫째, 시장에 나온 매물이 진짜 급매물인지 알아볼 필요가 있다. 무늬만 급매물인 경우가 있기 때문이다. 이를 위해 과거 시세와 거래량 추이를 함께 살펴봐야 한다.

둘째, 판단은 신중하게 행동은 한 박자 천천히 해야 한다. 시장이 하락하기 시작하면 대부분의 매도인은 매물을 회수하며, 시장이 반전되기를 기다린다. 그러다가 몇 달이 지나도 시장 상황이 반전이 되지 않으면 그때부터 사연이 있는 매물이 나오기 시작한다.

셋째, 하락장에서는 먼저 팔고 나중에 사는 전략을 활용해야 한다.

 

주택공사가 1961년 마포 아파트를 착공하면서부터 시작된 한국의 아파트 문화는 현재 전체 주택의 60% 이상을 차지하는 주거 형태로 자리 잡았다.

 

다세대주택이란 무엇일까? 연립주택과 마찬가지로 4층 이하의 공동 주택을 말하는데, 연립주택과의 차이는 바닥 면적이다. 바닥 면적이 660㎡를 넘으면 연립주택이 되는 것이고, 660㎡ 이하이면 다세대주택이 되는 것이다.

쉽게 말해 저층 공동 주택에서 층수가 5층 이상이면 아파트, 4층 이하이면서 면적이 넓으면 연립주택, 좁으면 다세대주택이 되는 것이다.

그런데 다가구주택이라는 것도 들어 보았을 것이다. 다가구주택은 건물의 바닥 면적이 660㎡ 이하라는 점에서 다세대주택과 동일하지만 3층 이하라는 점에서 차이가 있다.

 

국토 면적 1만 ㎢ 이상인 나라가 세계에 169개가 있는데, 우리나라는 방글라데시, 대만, 레바논에 이어 인구밀도 4위 국가이다.

 

KB국민은행 통계가 시작된 1986년 1월부터 2021년 4월까지 전국 아파트 매매가 상승률은 456%였다. 이는 단독주택(다가구 주택 포함) 매매가 상승률 73%나 연립주택(빌라나 다세대 주택 포함) 매매가 상승률 155%보다 압도적으로 높은 상승률이다. 그런데 매매가뿐만 아니라 전세가 상승률에서도 주택 유형별 상승률은 차이가 난다. 같은 기간 동안 전국 아파트 전세가 상승률은 922%였다.

 

같이 직장 생활을 한 사람 중에는 필자에게 좋은 영향을 끼친 사람들도 있었고, 저러면 안 되지라는 반면교사의 역할을 한 사람들도 있었다. 후자의 경우 회사에서 (받는 급여에 비해) 본인이 가장 힘든 일을 한다고 생각한다는 공통점이 있다. 일을 장악하고 있는 것이 아니라 일에 치여서 하루하루 밀린 일을 처리하는 데도 벅차 보이곤 한다. 이러니 정작 (급하지는 않지만) 중요한 일보다는 (중요하지 않지만) 급한 일 위주로 일을 하게 되고, 이에 따라 회사의 평가는 박할 수밖에 없다.

 

인생은 어렵고 힘들며, 내 집 마련은 더더욱 힘들다는 것은 누구나 안다. 그러나 어쩌랴. 그것은 누구나 건너야 할 인생의 험한 다리인 것을. 더구나 비관론자에게는 남겨 둔 자리가 없다는 것을.

 

강남, 종로, 여의도가 3대 업무 지구(중심지)라고 한다.
그중 강남 업무 중심지의 일자리는 17년간 폭발적으로 늘어났다.
따라서 일자리, 교통, 학군이 모두 완벽하다 할 수 있는 강남이 대한민국의 중심이 된 것 같다.
그리고 부동산의 가장 큰 진리는 쌀 때 사고 비쌀 때 팔아야 하는 것이다.
지금 '23년 서울 및 수도권은 상승장으로 접어들고 지방은 여전히 어려운 이시기 어떤 투자를 해야할까...?!
모두가 서울에 투자하려 할 때 오히려 지방을 투자해야 하나 고민이 된다.
그러나 더 큰 문제는 투자금이 없다....ㅠㅠ