[책 요약] 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(1편)

에필로그

과장 승진을 기다리는 연수 꽉 찬 대리였기에 연달아 프로젝트가 있었고, 야근을 밥 먹듯이 해야 했다. 낮에는 일보다 회의를 위한 회의가 더 잦았는데, 다들 입 다물고 있는 게 답답해서 아이디어를 내면 자연스럽게 나의 일이 되어버렸다. 회식은 또 왜 그렇게 자주 하는지, 먹기 싫은 술자리의 건배사도 지긋지긋했다. 인사고과 시기에 S니 A니 B니 하고 등급이 나뉘는 것도 썩 기분 좋은 일이 아니었다. 하지만 외벌이 가장의 선택지는 그냥 버틴다밖에 없었다.

간절함으로 회사를 다니면서 부동산 관련 인터넷 카페에 시도 때도 없이 접속해 게시물을 몽땅 읽고, 관련된 교육이 있으면 웬만한 것은 찾아 들었다. 전국을 두 번이나 돌며 각지의 부동산을 실제로 보고 조사하기도 했다. 이제는 눈을 감으면 유명한 아파트나 건물들이 바로 떠오르고 시세도 이야기할 수 있을 정도다.

1.시작해야 미래가 바뀐다

신용대출 5,000만 원을 활용해 첫 번째 투자를 했다. 2011년 당시에는 금리가 5.2퍼센트였다.

부동산에서는 레버리지가 대부분 돈의 성격이었지만 세상에서는 돈이 아닌 시간으로 대체됐다

부동산으로 시스템을 만드는 데에는 세 가지 방법이 있다. 월세로 현금흐름을 만들거나, 전세가를 높여 투자금을 회수한 후 다른 곳에 재투자하거나, 매도하여 시세차익을 얻어 더 많은 곳에 투자하는 방법이다.

결론적으로 일자리를 따라 주거용 부동산이 형성되고, 주거용 부동산을 따라 상권이 형성된다고 요약할 수 있다. 즉 모든 키를 일자리가 쥐고 있는 것이다.

가장 큰 부자는 교환을 쉽게 할 수 있도록 생태계를 만드는 사람이고, 그보다 작은 부자는 교환을 잘 이용하는 사람이다.

부동산을 통해 인생이 바뀐 사람이라면, 부동산에만 매몰되지 말고 세상을 좀 더 이롭게 하는 사람이 되면 좋겠다.

 

통계청이 내놓은 장래가구추계 시 도편: 2015~2045년을 보면 전국 가구수가 2043년 이후로 감소한다고 한다.

일자리의 정착이 없었다면 부동산도 없었을 것이다. 일자리가 있은 다음에 주거지가 있고, 주거지가 있어야 상권이 생기고 학군이 생긴다는 걸 명심하자. 호재 중에 1등은 고급 일자리가 생기는 것이고, 다음으로 좋은 호재는 고급 일자리와 주거지를 연결해주는 교통이 생기는 것이다. 다음으로 좋은 호재는 그러한 주거지 주위에 상권과 학군 그리고 자연환경이 뒷받침되는 것이다.

2.언제 사고팔까

 

 

부동산은 토지비용이 보편적으로 50퍼센트 이상을 차지한다. 그만큼 리스크 헤지가 되는 것이다. 주의할 점은 대지 지분이 너무 적은 부동산은 사지 말아야 한다는 것이다. 오피스텔이나 도시형 생활주택 같은 주거시설은 대지 지분이 너무 적다. 건물의 비중이 높아 시간이 지나면 감가상각될 확률이 높다

비교 대상이 없어도 관심 있는 아파트의 고평가 여부를 점검해보는 방법이다. 아파트 하나를 놓고 과거와 현재의 PIR을 비교하는 방법이다.

4년간 상승률 40퍼센트 이상이라면 주의하자
상승률이 50퍼센트를 넘으면 매수보다는 매도하는 쪽으로 방향을 잡고, 신규 매수는 하지 않는 편이다

 

매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후,매매가만 줄곧 상승하는 경우는 거품

대형 평형과 주상복합 그리고 나홀로 아파트는 공통점이 있다. 부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오른다는 점이다

만약 주변의 대형 평형, 주상복합 그리고 나홀로 아파트까지 가격이 많이 올랐다면 그 아파트는 고점일 확률이 높다.

하락신호

미분양 증가
입지가 안 좋은 곳에 발생하는 미분양은 흔한 일이니 대수롭지 않게 여길 수 있다. 하지만 입지가 좋은 곳임에도 미분양이 발생한다면 수요 대비 공급이 과잉임과 동시에 수요가 절대 부족한 상황이라는 것을 인지해야 한다.

입지가 좋은곳 청약경쟁률 저조

성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다.

전세가 남아돈다
문제가 되는 상황은 주위에 공급이 많지 않은데도 전세 매물이 쌓일 때다.
주위의 택지개발지구나 신도시 입주로 구도심에 영향을 주는 경우는 예외다.

공급이 많다

 

상승의 신호탄, 분양권 프리미엄

입지가 좋은 구도심에 입주하는 새 아파트 또는 신도시나 택지개발지구의 분양가 프리미엄이 상승하기 시작한다
분양권이 과열되면 다음 타자는 재건축, 재개발이다

매도
매매가는 하락하고 전세가는 상승할때
- 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때는 바닥에 진입할 수 있는 시기다. 다만 조금 더 기다리는 여유를 가져라.
매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때
- 조금 늦었더라도 달리는 말에 올라타야 할 시기다. 빠른 결정이 중요하다.

 

매수
매매가와 전세가가 동반 상승할때
- 욕심을 버리고 다음을 준비하라.
매매가와 전세가가 정체될 때(하락후 보합)
- 기다리는 자에게 기회가 오는 구간이니 마음의 여유를 가져라.

 

예를 들어 안양시에 관심을 가지고 있고 해당 지역의 입주물량을 분석했다면 안양시에 그치지 않고 주변 지역의 공급을 함께 살펴야 한다. 시계 방향으로 과천시, 군포시, 의왕시, 수원시, 안산시, 광명시 정도는 살펴야 한다. 안양보다 입지가 좋은 과천에 공급이 많으면 안양시의 시세는 정체를 맞이하게 된다. 안양에서 과천으로 떠나려고 하기 때문이다. 만약 군포와 의왕에 공급이 많다면, 안양의 매매가는 흔들림이 없겠지만 전세가는 영향을 받을 수 있다.

여러 지역의 미분양 추이를 가지고 시뮬레이션해본 결과 인구의 0.01퍼센트 정도가 과거 평균치와 유사함을 발견할 수 있었다.

 

낙찰가율이 낮아지다가 최저점을 찍고 올라가는 해가 좋은 타이밍이다

3.어디를 사야할까(신도시)

 

택지개발사업 중 100만 평(3,300,000㎡) 이상의 지역을 일반적으로 신도시라 한다.

1기 신도시(성남시 분당, 안양시 평촌, 고양시 일산, 부천시 중동, 군포시 산본)와 2기 신도시(판교, 동탄, 광교, 운정, 한강, 위례, 양주, 검단, 고덕국제, 아산 등)가 계획되고 만들어졌다.

신도시는 불편함의 시간만큼 가격으로 보상받는다. 상가는 인프라가 완전히 완성된 후 들어가는 게 좋고, 오피스텔은 일자리가 밀집한 곳의 역세권이 가장 좋다.

신도시 초반 분양의 어려움을 겪는 지역도 종종 있었지만, 드라마틱하게도, 대부분 지역이 3~5년 안에 사람들이 몰리고 가격도 상승했다.

 

일반적인 신도시가 10년 정도 예상하는 반면 세종시는 20년을 바라본다.

 

아파트가 20개 이상 들어오면 신도시의 사업면적을 갖는 것은 물론이거니와 그중에서도 큰 편에 속한다. 다른 것을 보지 않아도 높은 점수를 줄 수 있다.

신도시 건설은 예산 확보가 무엇보다 중요하다. 그래서 지자체보다는 LH에서 주관하는 것이 보다 안전하다.

 

사업 규모가 다른 신도시에 비해 크고, 사업주체가 정부이며, 구도심과의 근접성이 좋고, 일자리가 함께 들어오는 신도시로는 현재 어디가 있을까? 가장 대표적인 곳이 세종특별자치시다. 이곳이 앞으로도 특별할 것으로 보이는 이유가 바로 이것이다.

 

주거용 부동산이 형성되고 상권이 형성되는 모든 키는 일자리가 쥐고 있다.
4년간 상승률이 40%를 넘어간다면 매수보다는 매도를 하자.
이론으로 볼때는 부동산이 쉬워보이나 지금의 부동산 시장을 보면 어떤 방향으로 갈지 예측을 못하겠다.

[독서 공부] - [책 요약] 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(2편)

[책 요약] 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(2편)